Ravalement et isolation thermique par l’extérieur : faire d’une pierre deux coups

Un ravalement mobilise un échafaudage, une entreprise et un budget importants. C’est le meilleur moment pour isoler les façades par l’extérieur, et c’est même, dans certains cas, une obligation légale. Encore faut-il choisir le bon isolant et respecter l’architecture du bâtiment.

Ce que dit la réglementation

Depuis le 1er janvier 2017, le décret n° 2016-711 du 30 mai 2016, modifié en 2017, impose de réaliser une isolation thermique lorsqu’un bâtiment fait l’objet de travaux de ravalement importants. Sont visés les logements, bureaux, commerces, hôtels et bâtiments d’enseignement.

Un ravalement est considéré comme important lorsqu’il porte sur plus de 50 % d’une façade, hors ouvertures, et qu’il va au-delà d’un simple nettoyage ou d’une remise en peinture : réfection de l’enduit, remplacement ou ajout d’un parement. L’obligation concerne les murs en terre cuite industrielle, en blocs ou en béton et les bardages métalliques. Les murs en pierre de taille, en moellons, en terre crue ou en bois, plus sensibles à l’humidité, n’y sont pas soumis.

Le même dispositif existe pour les réfections de toiture et l’aménagement de locaux non habitables, comme des combles, en pièces habitables.

Les cas où l’on peut ne pas isoler

Le décret prévoit plusieurs dérogations, qui doivent être justifiées :

• Risque technique : l’isolation créerait un risque de pathologie pour le bâti, par exemple d’humidité dans les murs.
• Contrainte juridique : elle contreviendrait à des servitudes ou à des règles d’urbanisme ou d’aspect des façades.
• Disproportion économique : le temps de retour sur investissement dépasse dix ans, selon une méthode de calcul encadrée.
• Raison architecturale ou patrimoniale : bâtiment protégé, situé en site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique, ou dont l’isolation dégraderait la qualité architecturale de façon manifeste.

La justification architecturale doit être argumentée par un professionnel. En copropriété, ces éléments doivent être présentés en assemblée générale avant le vote des travaux : c’est un rôle naturel de l’architecte qui conduit le diagnostic de façade.

Choisir son isolant : du minéral au biosourcé

Une ITE se compose d’un isolant fixé sur le mur existant et d’une finition : enduit mince ou épais, bardage ventilé, vêture. Le choix de l’isolant dépend du support, de l’exposition, des exigences de sécurité incendie et des objectifs environnementaux.

Les isolants courants

Les polystyrènes et les laines minérales (laine de roche notamment) sont les plus répandus. Ils sont performants et économiques, mais leur bilan carbone et leur comportement à l’humidité ne conviennent pas à tous les bâtiments.

Les isolants biosourcés

La fibre de bois, le liège expansé ou les isolants à base de chanvre ont plusieurs avantages : ils stockent du carbone, offrent une bonne inertie qui améliore le confort d’été, et sont ouverts à la vapeur d’eau, ce qui convient aux murs anciens qui doivent « respirer ». Ils exigent une mise en œuvre soignée et le respect des règles de sécurité incendie applicables aux façades d’immeubles, qui peuvent imposer des recoupements.

Les enduits isolants

Sur des maçonneries anciennes, où une ITE épaisse serait inadaptée ou refusée, un enduit isolant à base de chaux et de chanvre peut constituer un bon compromis. Il n’atteint pas la performance d’une ITE classique mais corrige les parois froides, régule l’humidité et respecte l’aspect d’une façade enduite.

Composer avec l’architecture et le patrimoine

Une ITE épaissit la façade de plusieurs centimètres. Les modénatures, les encadrements de baies, les corniches et les débords de toiture doivent être repensés, sans quoi la façade perd son caractère. C’est l’une des raisons pour lesquelles un projet d’ITE gagne à être conçu par un architecte.

Côté urbanisme, l’ITE modifie l’aspect extérieur et relève donc au minimum d’une déclaration préalable. Pour faciliter ces travaux, le code de l’urbanisme permet de déroger aux règles du PLU dans la limite de 30 cm de débord, pour les bâtiments achevés depuis plus de deux ans. La loi Climat et résilience de 2021 a également créé, sous conditions, un droit de surplomb du terrain voisin d’au plus 35 cm. En secteur protégé (abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables), l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est requis et l’ITE peut être refusée sur les façades sur rue. On isole alors souvent les façades arrière et les pignons par l’extérieur et la façade principale par d’autres moyens.

Les points de vigilance d’un ravalement avec ITE

• Diagnostiquer l’état du support (fissures, épaufrures, humidité) et le traiter avant d’isoler.
• Soigner les jonctions avec la toiture, les menuiseries, les balcons et le pied de façade pour éviter de nouveaux ponts thermiques.
• Anticiper le déplacement des descentes d’eaux pluviales, appuis, volets et garde-corps.
• Vérifier la ventilation des logements : une enveloppe plus étanche doit être correctement ventilée.
• Profiter de l’échafaudage pour traiter, si besoin, le remplacement des menuiseries.

Nos projets liés

• Rénovation Plan Climat – 16 logements – Paris 13 : une isolation thermique par l’extérieur complétée d’un bardage qualitatif et d’un système de baie intégrant fenêtre, volets à pantographe et garde-corps ; consommation ramenée de 153 à 75 kWhep/m²/an.
• Restructuration lourde d’un ensemble immobilier – Pantin : sept logements sociaux et un local ESS isolés par l’extérieur en laine de bois, dans un immeuble faubourien conservé plutôt que démoli.
• Réhabilitation chaux-chanvre – Saint-Denis : le ravalement d’un immeuble du XIXe siècle par un enduit thermique à base de chaux et de chanvre.
• Rénovation copropriété – Maisons-Alfort : un immeuble d’angle des années 1930 classé « Construction patrimoniale », pour lequel un ravalement respectueux du bâti existant est à l’étude.
• Surélévation d’un pavillon – Montreuil : une ITE en fibre de bois, complétée côté intérieur par de la ouate de cellulose.

Questions fréquentes

Mon ravalement m’oblige-t-il à isoler ?

Si les travaux portent sur plus de la moitié d’une façade en béton, blocs ou brique industrielle et dépassent le simple nettoyage, en principe oui, sauf si l’une des dérogations prévues s’applique et peut être justifiée.

Une ITE est-elle possible sur un bâtiment ancien ?

Elle est possible, mais pas toujours souhaitable. Sur des murs en pierre ou en moellons, il faut privilégier des solutions perméables à la vapeur d’eau, comme la fibre de bois ou les enduits chaux-chanvre, et respecter l’aspect de la façade.

Faut-il une autorisation pour isoler par l’extérieur ?

Oui, au minimum une déclaration préalable, car l’aspect extérieur change. En secteur protégé, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est requis.

Vous avez un projet de ravalement ou d’isolation par l’extérieur ? Contactez l’agence.

Sources : FFB – L’obligation d’isoler lors de rénovations importantes · ANIL – Obligation de travaux d’isolation lors de travaux importants · ANIL – Dérogations au PLU pour l’isolation par l’extérieur · CoachCopro – Fiche ITE en copropriété