Rénover thermiquement un immeuble en site occupé

La plupart des rénovations thermiques de logements collectifs se font sans reloger les habitants. Isoler les façades, changer les fenêtres ou installer une ventilation pendant que la vie continue à l’intérieur demande une conception et une organisation de chantier spécifiques. Voici comment nous abordons ces opérations, pour des bailleurs sociaux comme pour des copropriétés.

Ce que change le site occupé

Rénover un immeuble vide, c’est surtout un sujet technique. Rénover un immeuble habité, c’est aussi un sujet humain. Chaque intervention dans un logement suppose un rendez-vous, un accès, une durée limitée et une remise en état le jour même. Les parties communes restent des lieux de passage, les enfants vont à l’école, les commerces en rez-de-chaussée doivent continuer à recevoir leurs clients.

Le maître d’œuvre doit donc penser le projet pour qu’il soit réalisable dans ces conditions : privilégier les travaux par l’extérieur, limiter le nombre et la durée des interventions dans les logements, prévoir des cheminements sûrs autour des échafaudages, et anticiper les nuisances (bruit, poussière, coupures d’eau ou d’électricité).

Isoler par l’extérieur : le levier principal

L’isolation thermique par l’extérieur (ITE) est la solution la mieux adaptée au site occupé. Elle se pose depuis l’échafaudage, sans toucher à l’intérieur des logements et sans réduire leur surface. Elle traite aussi la plupart des ponts thermiques, notamment au droit des planchers, et conserve l’inertie des murs existants du côté intérieur, ce qui améliore le confort d’été.

Le choix du système dépend du support et de l’architecture : enduit sur isolant, bardage ventilé, isolants minéraux ou biosourcés comme la fibre de bois. L’ITE modifie l’aspect extérieur du bâtiment : elle relève au minimum d’une déclaration préalable, et le dossier doit être cohérent avec les règles du PLU et, en secteur protégé, avec les attentes de l’architecte des Bâtiments de France. C’est aussi l’occasion de repenser une façade datée, d’ajouter des protections solaires ou de reprendre les garde-corps.

Menuiseries et ventilation : les interventions dans les logements

Certaines opérations imposent d’entrer chez les habitants. Le remplacement des fenêtres en fait partie. Il s’organise logement par logement, avec une dépose et une repose dans la journée pour que personne ne dorme sans fenêtre. Le calepinage, la prise de cotes et la fabrication sont réalisés en amont pour réduire au minimum le temps passé sur place.

La ventilation est le complément indispensable de l’isolation. Un immeuble rendu plus étanche à l’air sans ventilation adaptée voit apparaître condensation et moisissures. Une VMC collective, par exemple simple flux hygroréglable, demande de passer des conduits, de poser des bouches d’extraction dans les pièces humides et des entrées d’air sur les menuiseries. Coordonner ces travaux avec le changement des fenêtres permet de n’intervenir qu’une fois dans chaque pièce.

Le changement de production de chauffage (chaudière collective, pompe à chaleur) se fait, lui, de préférence hors saison de chauffe pour éviter toute coupure en hiver.

Organiser le chantier avec les habitants

Informer avant, pendant et après

La réussite d’un chantier en site occupé tient beaucoup à la communication. Pour les bailleurs sociaux, la loi impose déjà une information des locataires et une concertation avec leurs représentants avant les opérations d’amélioration ayant une incidence sur les loyers ou les charges. Au-delà de cette obligation, nous recommandons une réunion de présentation en début de chantier, des affichages réguliers dans les halls, un planning des interventions par logement et un interlocuteur identifié pour les questions et les réclamations.

Phaser finement

Le planning se construit cage d’escalier par cage d’escalier, façade par façade. Les échafaudages sont protégés pour préserver l’intimité et la sécurité, les accès aux immeubles et aux commerces restent dégagés, et les tâches les plus bruyantes sont regroupées sur des plages horaires annoncées.

Prendre en compte les situations particulières

Personnes âgées ou à mobilité réduite, télétravail, enfants en bas âge, logements difficiles d’accès : un repérage préalable permet d’adapter les rendez-vous et, si nécessaire, de proposer des solutions temporaires.

Le rôle de l’architecte

Dans ces opérations, l’architecte conçoit le projet de rénovation, mais il en est aussi le garant d’exécution. Il fait le lien entre le maître d’ouvrage, les bureaux d’études (thermique, fluides, structure), les entreprises et les habitants. Un diagnostic soigné en amont (relevés, état des façades, repérage amiante, mesures de ventilation) limite les surprises en cours de travaux, qui sont toujours plus difficiles à gérer dans un bâtiment occupé.

La rénovation thermique est enfin l’occasion d’améliorer l’usage et l’image de l’immeuble : une façade modernisée, des balcons réparés, des parties communes plus agréables. Les habitants acceptent mieux les contraintes du chantier quand ils en voient le bénéfice.

Nos projets liés

• Rénovation thermique en site occupé – Ivry-sur-Seine : la rénovation thermique de 16 logements sociaux et d’un commerce en site occupé, pour LOGEO HABITAT, OPH.
• Rénovation Plan Climat – 16 logements – Paris 13 : ITE, remplacement de la chaudière collective et des menuiseries d’un immeuble des années 1980 pour la RIVP, avec une consommation ramenée de 153 à 75 kWhep/m²/an ; opération livrée en juillet 2021 (OSA cotraitant, Act A mandataire).
• Rénovation thermique – Aubervilliers : la rénovation thermique d’un ensemble immobilier de 16 logements sociaux, OSA architecte mandataire.
• Réhabilitation chaux-chanvre – Saint-Denis : sept logements rénovés en site occupé avec un enduit thermique chaux-chanvre et une VMC collective hygroréglable, réceptionnés en octobre 2020.
• Ravalement – Malakoff : le ravalement complet et la réfection des balcons d’un immeuble des années 1960 de 30 logements, en site occupé.

Questions fréquentes

Faut-il reloger les habitants pendant une rénovation thermique ?

Dans la grande majorité des cas, non. En privilégiant l’isolation par l’extérieur et en regroupant les interventions intérieures, les occupants restent chez eux. Un relogement temporaire ne se justifie que pour des travaux lourds dans les logements.

Combien de temps dure une intervention dans un logement ?

Elle est programmée pour être la plus courte possible : un remplacement de fenêtres se fait généralement dans la journée. La durée exacte dépend du nombre de baies et des travaux associés.

Pourquoi installer une ventilation en même temps que l’isolation ?

Parce qu’un logement mieux isolé et plus étanche à l’air doit être correctement ventilé. Sans ventilation adaptée, l’humidité s’accumule et des moisissures peuvent apparaître.

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Sources : ANIL – Dérogations au PLU pour l’isolation par l’extérieur · CoachCopro – Fiche isolation thermique par l’extérieur · Service-public.fr – Déclaration préalable de travaux